Fall 1
- Nettobetriebsergebnis pro Jahr
- 78000
- Darlehenssumme
- 750000
- Sollzins pro Jahr
- 6.5%
- Laufzeit in Jahren
- 25
1,28
Mit diesen Werten öffnenKapitaldienstdeckungsgrad-Rechner
1,28
Ergebnis: 1,28Ein Wert von 1,0 heißt: die Immobilie verdient genau ihre Raten und keinen Cent mehr. Banken wollen meist 1,20 bis 1,25 — und der schnellste Weg dorthin ist eine längere Laufzeit, nicht mehr Ertrag. Genau deshalb ist eine lange Laufzeit keine reine gute Nachricht.
Beispiele durchgerechnet
Fall 2
- Nettobetriebsergebnis pro Jahr
- 78000
- Darlehenssumme
- 600000
- Sollzins pro Jahr
- 6.5%
- Laufzeit in Jahren
- 25
1,60
Mit diesen Werten öffnenFall 3
- Nettobetriebsergebnis pro Jahr
- 60000
- Darlehenssumme
- 750000
- Sollzins pro Jahr
- 6.5%
- Laufzeit in Jahren
- 25
0,99
Mit diesen Werten öffnenSo wird gerechnet
DSCR = Nettoertrag / (Rate × 12)
- SchrittNettobetriebsergebnis eintragen — Miete abzüglich Bewirtschaftung, vor Finanzierung.
- SchrittDarlehenssumme, Zins und Laufzeit ergänzen.
- SchrittDeckungsgrad ablesen und gegen die Mindestanforderung halten.
- ErgebnisZum Stresstest einen höheren Zins einsetzen; Banken tun das auch.
Was die Zahl bedeutet
Unter 1,00 deckt der Ertrag den Kapitaldienst nicht
Die Immobilie trägt ihr eigenes Darlehen dann nicht, und die Lücke muss aus anderer Quelle kommen. Sinkt der Ertrag im Beispiel von 78000 auf 60000, fällt der Deckungsgrad auf 0,99.
Welche Ertragsgröße gefragt ist
Das Nettobetriebsergebnis sind Mieteinnahmen nach Bewirtschaftungskosten, aber vor den Kreditraten und vor Steuern und Abschreibung. Eine Zahl, in der die Rate schon abgezogen ist, zählt den Kapitaldienst doppelt.
Eine lange Laufzeit schönt den Wert
Im Nenner steht die Annuität mal zwölf, eine gestreckte Laufzeit verkleinert sie also, während der Ertrag gleich bleibt. Von 25 auf 30 Jahre steigt das Beispiel von 1,28 auf 1,37, ohne einen Euro mehr Miete.
Häufig falsch verstanden
Ein Deckungsgrad von 1,00 ist in Ordnung.
Er heißt: Der Ertrag entspricht genau den Raten, ohne Puffer für Leerstand. Banken wollen meist 1,20 bis 1,25.
Das Nettobetriebsergebnis ist die Miete nach der Kreditrate.
Es ist die Miete nach Bewirtschaftungskosten, aber vor der Finanzierung. Wer die Raten vorher abzieht, drückt den Deckungsgrad weit unter die 1,28 des Beispiels.
Auf den Zins kommt es bei diesem Deckungsgrad kaum an.
Er bewegt die Rate und damit den Deckungsgrad. Dasselbe Beispiel mit 7,5 % statt 6,5 % fällt von 1,28 auf 1,17 und damit unter den üblichen Mindestwert.
Referenztabelle
| Deckungsgrad | Lesart der Bank |
|---|---|
| unter 1,00 | Die Immobilie trägt ihr Darlehen nicht |
| 1,00–1,19 | Gedeckt, aber ohne Puffer für Leerstand |
| 1,20–1,25 | Übliche Mindestanforderung im Gewerbe |
| über 1,25 | Komfortabel |
Fragen
Was ist der Kapitaldienstdeckungsgrad?
Das Nettobetriebsergebnis geteilt durch die Kreditraten eines Jahres. Bei 78000 Ertrag gegen ein Darlehen von 750000 zu 6,5 % über 25 Jahre sind die Raten 60768,64 im Jahr und der Deckungsgrad 1,28.
Was ist ein guter Deckungsgrad?
Die Tabelle darüber zeigt, wie Banken ihn üblicherweise lesen, mit 1,20 bis 1,25 als gängigem Mindestwert in der gewerblichen Finanzierung. Unter 1,00 trägt die Immobilie ihr eigenes Darlehen nicht.
Warum verändert die Laufzeit den Deckungsgrad?
Eine längere Laufzeit bedeutet kleinere Jahresraten, derselbe Ertrag deckt sie also leichter. Von 25 auf 30 Jahre gestreckt steigt der Deckungsgrad im Beispiel von 1,28 auf 1,37, ohne einen Euro mehr Ertrag.
Sollte ich den Zins stresstesten?
Es lohnt sich, und im Rechner ist es eine einzige Änderung. Dasselbe Beispiel mit 7,5 % statt 6,5 % fällt von 1,28 auf 1,17 — unter den üblichen Mindestwert.
Was gehört ins Nettobetriebsergebnis?
Mieteinnahmen nach Bewirtschaftungskosten, aber vor den Kreditraten und vor Steuern und Abschreibung. Wer eine Zahl einträgt, in der die Rate schon abgezogen ist, zählt den Kapitaldienst doppelt.
Quellen und letzte Prüfung
Information, keine Finanzberatung.